Ситуации с коммерческой недвижимостью | Блог Ирбис Аналитика

На рынке стало больше тех, кто планирует инвестиции в коммерческую недвижимость. «Известия» сообщают, что по прогнозам экспертов «Альфа-Лизинга» в 2024 году лидировать будет офисная недвижимость. Ожидают, что спрос на нее составит 35–40% от общего. Также будет расти интерес к стрит-ритейлу. Сюда входят помещения в небольших торговых центрах и складские площади. Спрос на них вырастет на 13–15%.

В 2023 году стоимость покупки коммерческой недвижимости подросла, поэтому когда предприниматели находят объект с хорошей скидкой, многие не задумываются о причинах такой щедрости, а хватаются за выгодный вариант.

Но у покупки коммерческой недвижимости есть риски:

• Недостоверная информация об объекте. Без проверки в специализированном сервисе есть риск упустить важные данные о недвижимости, такие как история владения и обременения.
• Скрытые долги и обязательства владельцев объектов. Есть риск столкнуться с долгами или обязательствами, которые станут ответственностью нового хозяина после покупки.
• Отсутствие проверки коммерческой недвижимости может вызвать правовые споры или проблемы с владением, что может негативно повлиять на инвестиции.

Купить коммерческую недвижимость, будь то склад или офис, – ответственное решение для бизнеса. Перед тем как заключить сделку, рекомендуем провести тщательную проверку недвижимости на обременения.

Важно учитывать и то, что третьи лица могут иметь претензии к объекту недвижимости: арендаторы, кредиторы, местные органы. В случае банкротства предыдущего владельца новый собственник также может столкнуться с проблемами. Вот несколько возможных ситуаций:

1. Юридические споры с арендаторами. Аренда коммерческой недвижимости усложняет ее покупку и продажу. Новый собственник может купить коммерческую недвижимость с арендатором, и арендаторы будут претендовать на долгосрочные договоры аренды или арендные каникулы. Если это не задокументировано должным образом, ситуация может привести к финансовым потерям и судебным разбирательствам.
2. Кредиторские претензии. Кредиторы предыдущего владельца могут наложить арест на имущество или потребовать его конфискации в счёт долгов. Это усложнит использование недвижимости новым владельцем. Решением этой проблемы будет поверить залоги коммерческой недвижимости или купить коммерческую недвижимость от застройщика.
3. Налоги и задолженности. Недвижимость может быть обременена налоговой задолженностью или другими долгами. Они перейдут к новому владельцу, если не были выявлены и урегулированы до покупки.
4. Нарушения строительных норм и правил. Часть недвижимости не соответствует современным строительным нормам и стандартам. В этом случае новый владелец вынужден провести реконструкцию, чтобы привести объект коммерческой недвижимости в соответствие с требованиями.
5. Неурегулированные права на земельный участок. Земля под объектом недвижимости может иметь неурегулированные споры, иногда это приводит к конфискации части территории и судам.
6. Экологические и санитарные проблемы. Загрязнение почвы или несоответствие санитарным нормам, могут требовать дорогих мер по очистке и восстановлению.

Это часть возможных рисков, от которых в 2024 году можно обезопасить себя. Рассмотрим ситуации на примерах:

Покупка склада без проверки: компания по продаже строительных материалов решила купить дополнительный склад для хранения товаров. Не желая тратить время на проверку недвижимости, они заключили сделку. Спустя несколько месяцев после покупки, компания столкнулась с проблемой: выяснилось, что склад был обременен залогом в пользу банка. В итоге компания не могла использовать склад по своему усмотрению, и возникли дополнительные траты на разрешение этого вопроса. Для решения проблемы компания обратилась к юридическим специалистам для выяснения прав и возможных действий, переговорили с банком, чтобы рассмотреть возврат средств, а также решили пересмотреть свои процессы проверки при покупке недвижимости для предотвращения подобных ситуаций в будущем.

Непредвиденные обязательства: предприниматель решил приобрести офис для бизнеса. Он был уверен, что юридические аспекты сделки в порядке, и не стал дополнительно проверять объект. Однако вскоре выяснилось, что на офисном здании лежат обязательства по оплате коммунальных услуг за предыдущие годы. Для бизнеса сумма оказалась серьезной, так как предприниматель не учел эти расходы при планировании бюджета. При проверке недвижимости в сервисе «Ирбис» можно ознакомиться с упрощенной выпиской об объекте недвижимости, а также получить полный отчет с историей перехода прав собственности. В нем указана информация об обременениях, наличие собственников, сведения о зарегистрированных правах.

Пример выписки о недвижимости в системе «Ирбис».
 

Проверку недвижимости можно дополнить данными о владельце как о физическом лице, например, проверить:

• Выписку ЕГРЮЛ (при покупке у организации).
• Реестр банкротов.
• Арбитражные суды.
• ФССП (наличие задолженности по ЖКХ на объекте, просроченные долги у продавца).

Покупка коммерческой недвижимости — серьезный шаг, требующий внимательного исследования и проверки. «Ирбис» поможет обеспечить прозрачность в сделках с недвижимостью.